LOS BANCOS, DEUDORES EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

Las comunidades de propietarios están encontrando importantes dificultades a la hora de atender su principal objetivo, que no es otro que la conservación y mantenimiento de los elementos comunes de la comunidad.

Efectivamente, la situación económica ha determinado un importante incremento de la morosidad en relación con las cuotas en las comunidades de propietarios que, en muchos casos, está haciendo difícil casi imposible, a los encargados de administrarla (presidente y administradores), llevar a cabo su actividad de gestión, llegando en algunos casos incluso a sufrir cortes en suministros esenciales como la luz.

Por poner en cifras la situación, en la actualidad se calcula que existe una deuda de unos 1.606 millones de euros en concepto de cuotas a la comunidad de propietarios. De esta deuda total, el 16% corresponde a entidades financieras, el 37% a promotoras y el 47% a particulares.

Efectivamente, en los últimos años se está incrementando de forma muy significativa el porcentaje de deuda que corresponde a entidades bancarias que, tras un procedimiento de ejecución frente a sus deudores hipotecarios, se adjudican la vivienda en pago  del préstamo garantizado con la hipoteca.

También se da una situación similar con las entidades promotoras o constructoras que no logran vender algunas de las viviendas de los edificios que construyen y que, por tanto, se mantienen como titulares de las mismas sin que procedan al pago de las cuotas a la comunidad.

Para las comunidades de propietarios se convierte en un problema y, además genera gran indignación si se tiene en cuenta que las entidades bancarias no pueden incluirse, ni de lejos, en los supuestos, frecuentes en la actualidad, representados por los titulares de las viviendas que devienen imposibilitados de hacer frente a las cuotas de la comunidad por encontrarse en una situación de falta de medios, sino que cuentan con medios suficientes para efectuar dicho pago.

Los argumentos que suelen emplear las entidades bancarias para tratar de exonerarse del pago de sus obligaciones para con la comunidad de vecinos, son fundamentalmente dos, los cuales resultan absolutamente rechazables desde el punto de vista jurídico. A saber:

–          Por un lado, sostienen que como no utilizan el inmueble que se les ha adjudicado ni los servicios comunes, no devienen obligados al pago.

Como apuntábamos, este argumento es del todo rechazable desde el punto de vista jurídico, pues como ha dejado ya sentado la Jurisprudencia de nuestros Tribunales en muchas ocasiones, no es el uso lo que hace nacer la obligación de pago, sino que lo es la condición de comunero en la comunidad de vecinos, esto es la pertenencia como propietario,  a la comunidad.

–          En segundo lugar sostienen que su titularidad sobre el inmueble es “temporal” pues su interés es vender la vivienda, por tanto no proceden a efectuar la inscripción de su propiedad en el Registro de la Propiedad y, mientras no efectúan esta inscripción, alegan, no devienen obligados a contribuir con estos gastos.

Pues bien, este argumento tampoco encuentra acogida en nuestro sistema, pues la atribución de la titularidad de la vivienda integrada en la comunidad de vecinos a la entidad bancaria, tiene lugar con la adjudicación judicial del inmueble y es absolutamente independiente de que se proceda o no a inscribir esta titularidad en el Registro de la Propiedad. De hecho, esto dependerá del propio banco.

Pero dicho esto, surge la cuestión de saber ¿En qué medida están obligados los nuevos titulares  a responder de las deudas relativas a cuotas de la comunidad?

Pues bien, la obligación de las entidades bancarias se extiende, no sólo a las cuotas que se devenguen a partir de la adjudicación de la vivienda integrada en la comunidad sino, desde la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la responsabilidad se extiende a toda la deuda que exista por este concepto (de comunidad de propietarios) relativa a la anualidad corriente en la que se produjo la adjudicación y los tres años naturales anteriores; de manera que si la adjudicación tiene lugar en Septiembre de 2013, el banco deberá abonar las mensualidades de Enero a Septiembre de ese año y asimismo las relativas a los años 2012, 2011 y 2010, quedando afecta la vivienda adjudicada al pago de dicha deuda, lo que significa que la vivienda responde en garantía de la misma.

Como venimos indicando, las entidades financieras no tienen excusa para no pagar sus deudas con la comunidad de vecinos pero, entonces… ¿Por qué se niegan a pagar? La respuesta a esta pregunta la encontramos en las dificultades que tienen las comunidades de propietarios para reclamar sus créditos contra los morosos.

Efectivamente, el principal problema que surge en estos casos en los que una entidad bancaria resulta adjudicataria de una vivienda a resultas de un procedimiento de ejecución hipotecaria, es que la comunidad de vecinos no ha sido parte de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y, a menudo, no ha tenido noticia alguna del mismo así que el primer escollo que se plantea es que la comunidad desconoce quién es el actual titular del inmueble y, por tanto, no sabe a quién dirigirse.

En segundo lugar, las entidades bancarias no se ven tan amedrentadas ante las consecuencias que frente a ellos pueda tener la interposición de una demanda judicial, de manera que prefieren esperar hasta este momento (hasta que no les queda más remedio) para atender su obligación y, si, como sucede en muchos casos, la comunidad no procede por la vía judicial pues “eso que se ahorran”.

 En relación con la primera dificultad planteada, resulta interesante hacerse eco de algunas proposiciones parlamentarias que se vienen debatiendo en los últimos meses para operar ciertas reformas legislativas que permitan solventar la problemática que estamos analizando.

Algunas de estas reformas pasan, por ejemplo, por exigir que se proceda a la liquidación de la deuda a la comunidad de propietarios para que pueda efectuarse la inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, así como por reforzar las medidas que garanticen el cobro de las deudas en la Ley de Propiedad Horizontal o la modificación incluso de la Ley de Enjuiciamiento Civil a fin de que las comunidades de propietarios puedan ser parte en los procedimientos de ejecución hipotecaria y comuniquen al órgano judicial la deuda pendiente del inmueble ejecutado…

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que las deudas de las comunidades de propietarios pueden ser reclamadas por éstas  a través de sus Presidentes o Administradores, legitimados por las Juntas de Propietarios, a través de un proceso monitorio, que es un procedimiento especial regulado en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil que resulta más rápido y permite el embargo preventivo de bienes del deudor si éste no paga en el plazo de veinte días desde que el Juez lo requiera y no esgrime motivos fundados frente a la reclamación que se les plantea.

Para escuchar mi intervención sobre esta materia en el programa Sí, hay derecho, de ROM Murcia Radio , podéis descargar el Podcast aquí a partir del minuto 1:29:00.

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