La utilización de las viviendas para la obtención de beneficios económicos es una actuación que se viene realizando desde hace muchos años con la implantación de negocios dentro de viviendas pertenecientes a bloques de pisos.

Por el contrario, no desde hace tanto tiempo, estas viviendas se han empezado a utilizar como alojamientos turísticos. Este mercado, está en la actualidad en pleno apogeo, tanto es así que ocupa la atención de los medios de comunicación cada día.

En principio, cualquier propietario puede destinar su vivienda a esta nueva actividad económica y parecería que no presenta ningún tipo de problema. Sin embargo, en estos casos se nos presenta un conflicto respecto a un derecho fundamental contenido en el artículo 17 de la Constitución Española: el derecho a la libertad.

Esto es así debido a que en la práctica se están ocasionando problemas entre los propietarios de las viviendas destinadas al turismo y los demás propietarios de las viviendas situadas en el mismo edificio que las primeras.

¿Cuál es el problema?

Los demás propietarios del edificio reciben perjuicios por dicha actividad económica en varios aspectos: el excesivo uso de los elementos comunes del edificio, la inseguridad que se crea al tratarse de diferentes huéspedes cada vez que el propietario realiza un alquiler, las molestias debido a los ruidos que pueden ocasionarse dependiendo del tipo de huéspedes que se encuentren en esa vivienda…

El conflicto que se da es a causa de que el propietario que desea alquilar su vivienda posee libertad para hacerlo, ya que constituye un derecho fundamental, pero al mismo tiempo se está vulnerando el derecho a la seguridad de los demás propietarios y la libertad que éstos poseen para administrar las zonas comunes como estimen conveniente.

Este conflicto parecía resuelto debido al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, apartado introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que indica que ciertas actividades en las viviendas pueden ser limitadas o condicionadas mediante la aprobación de los demás vecinos, concretamente la aprobación debe ser acordada por 3/5 partes de todos los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas de participación. Pero nada más lejos de la realidad porque esto permite la intromisión en el derecho fundamental de la libertad, mencionado antes, además de que se presenta una nueva discusión doctrinal sobre si este artículo permite sólo la limitación o condición de este tipo de actividades, o también la prohibición de estas.

Como todos sabemos, debemos respetar todos los derechos fundamentales de todas las personas, pero cuando entran en conflicto los derechos fundamentales de ambas partes implicadas, ¿cuál es la solución?

Pues bien, han ido presentándose diversos conflictos de esta índole, los cuales han llegado hasta el Tribunal Supremo, que se ha pronunciado en dos sentencias, una del 27[1] y otra del 29[2] de noviembre del año 2023.

En las citadas resoluciones, el Tribunal Supremo ha considerado que el alquiler turístico sí constituye una actividad económica que puede ser intervenida por la comunidad de propietarios. Por lo que esto nos deja con una conclusión, y es que, si en los estatutos del edificio está prevista la prohibición de todo tipo de actividad económica en las viviendas, es posible también prohibir el alquiler turístico. Sin embargo, si esta circunstancia no se da, los demás propietarios únicamente pueden limitarlo o condicionarlo conforme se dictamina en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, respondiendo a la pregunta de si puedes destinar tu vivienda al turismo a pesar de la restante comunidad de propietarios, la repuesta es que, sí puedes destinar tu vivienda al turismo, pero siempre teniendo en cuenta las posibles prohibiciones o limitaciones que pueden darse por parte del resto de la comunidad de propietarios del edificio en el que se sitúa tú vivienda.

SARAY LORENZO CAYUELA

Estudiante de la Facultad de Derecho de la Universidad de Murcia, realizando prácticas en el Bufete Abellán & Seuberlich Abogados Rechtsanwälte

[1]https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/ec749580e23d9620a0a8778d75e36f0d/20231215

[2]https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/15a4b60c68578802a0a8778d75e36f0d/20231214